Une recherche-intervention dans une copropriété de la Métropole de LYON : Histoire d’une escroquerie et de son traitement. …  Jacques traduit, à sa manière, le message de FONCIA.

Pour comprendre l’énormité de cette comptabilité frauduleuse, voici le document de l’appel de fonds que j’ai reçu en 1992.

Je venais d’arriver, et avant l’AG, on me présentait des sommes à payer sur l’exercice comptable se terminant (l’année comptable n’était pas civile, mais débutait le 1 juillet 1991 pour se terminer le 30 juin 1992). Le calcul était bête simple, j’étais arrivé le 27/3/1992, jusqu’au 31/12/92, il y avait 274 jours. On déterminait ainsi un coeff 274/360 à appliquer aux sommes de l’exercice comptable 1991/1992. Je réclamais et reçu un nouveau document, comprenant l’appel de fonds en première page et des écritures de régularisations calculées dans le détail, mais non officielles et écrites à la main. Ce que je retenais : On m’enlevait 1991, me laissait le premier trimestre 1992 et surtout (vous pouvez vérifier) on me rajoutait une consommation d’eau pour 1991. La responsabilité de cette comptabilité et de cette escroquerie était donc collective.

Que faire ?

Comme DROOPY ?

Vous   imaginez la suite…

J’ai choisi l’autre attitude de DROOPY, qui me correspond mieux….

Jusqu’à la publication de cet article, où je m’exprimai, comme dans une parabole, de façon à être compris seulement, par ceux à qui le message s’adressait.

Cet article fut lu, et surtout compris, par la majorité des copropriétaires. La mention du nom d’un copropriétaire dans les documents comptables, présentés à l’AG 2023, associée à la notion de bouc émissaire, montrait aux copropriétaires « historiques » (=arrivés avant 1992), que je n’étais pas d’accord avec cette mention ; Faire remonter cette escroquerie à plus de 30 ans, montrait, concrètement, à l’office HLM et à ces  copropriétaires « historiques » que je n’avais pas l’intention de porter plainte pour l’escroquerie sur le poste eau (couverte par la prescription).

Et, à l’AG 2023, l’office HLM a voté la résolution de refus du changement de comptabilité du poste eau, et  celle, exigeant le remboursement des « avances de trésorerie ». Ces votes ont été décisifs pour leurs approbations.  Le « bouc émissaire » désigné par FONCIA n’a pas voté contre, mais s’est abstenu, ainsi que des copropriétaires historiques.  

La majorité des copropriétaires a, ensuite, pris  en compte mon diagnostic d’une  comptabilité frauduleuse (mes alertes touchaient, avant, une petite minorité). Malgré l’approbation des comptes, par l’office HLM, la comptabilité 2022 fut rejetée.

Magnifique résultat, pour ma recherche, direz vous ! Non, juste prévisible, car le résultat du vote était indépendant de ma recherche.

Magnifique, en revanche, fut la réaction de FONCIA, inattendue et riche d’enseignements pour la Recherche : Deux articles étaient en préparation et doivent être revus.

Lors de l’AG 2023, le supérieur de la gestionnaire était présent, sans, à ma connaissance, avoir été invité. Avant la séance, il présenta, une jeune femme, comme huissier. Il demanda si quelqu’un s’y opposait. Je me suis opposé, l’AG a demandé des explications, mais aucun n’osa exprimer son opposition. Je me présentais, donc, comme président de séance.  L’huissier ne s’est pas présentée, elle-même, et est restée malgré mon opposition, mais la tentative d’intimidation  n’avait  pas réussi.  J’ai ensuite trouvé, qui était cette femme et ai déposé une réclamation sur le site de la chambre des huissiers.

Après l’AG, des copropriétaires  sont venus demander des précisions sur leurs appels de fonds, au supérieur de la gestionnaire, ainsi qu’une exigence (et non plus une simple demande) de remboursements des trop-perçus.  Il  a répondu qu’il verrait avec sa hiérarchie.

A mon retour de « congés », j’ai découvert une LR/AR, venant d’un cabinet d’huissier m’invitant à récupérer un document de FONCIA en vue d’une comparution en citation directe au tribunal correctionnel, chambre presse pour trois phrases de cet article que FONCIA juge diffamatoire.

MAGNIFIQUE !

Fin de la modification du 10/08/2023!

Après le dernier article où le nom du syndic de notre copropriété a été révélé,

Les pratiques de FONCIA vont-elles l’aider à devenir le n°1 mondial ou l’empêcher ? A vous de juger en les découvrant ici exposées « brut de décoffrage » !!!

Je vous expose, toujours brut de décoffrage, l’origine de ce qui fut l’objet de cette recherche.

Nous (ma femme et moi) avons acquis un appartement F5 dans une copropriété construite par l’office HLM de la commune de la Métropole de LYON, présidée à l’époque par le Maire de la ville. Nous avons emménagé en avril 1992. L’AG était proche et nous avons reçu, en même temps que la convocation, l’appel de fonds calculé sur l’exercice comptable 1991/1992.

Il était faux. J’obtins une régularisation mais partielle.

A l’AG, je soulève le problème et demande la totalité. Quelle ne fut ma surprise, d’entendre le représentant de l’office HLM répondre, en lieu et place du syndic, une « énormité » : « Vous avez déjà eu satisfaction pour le principal, vous ne pouvez tout avoir…Et si l’on vous accorde ce que vous demandez, ce seront les autres copropriétaires qui paieront. »

Les autres copropriétaires ne réagirent pas. Je compris vite qu’ils se reposaient entièrement sur ce représentant de l’office HLM. Lorsque j’acquis la conviction que l’escroquerie principale portait sur le poste eau, et que l’office HLM ne payait pas (ou partiellement) ses consommations d’eau, mon message auprès des autres copropriétaires ne passait pas et je n’arrivais pas à obtenir les relevés individuels pour prouver cette escroquerie. Il y avait deux gestions des huit allées de la copropriété : Quatre  appartenaient à l’office et les copropriétaires individuels occupaient les quatre autres.

Je me contentais donc de dénoncer, régulièrement, la comptabilité et la gestion….

En 2015, l’office vendit des appartements et le problème de l’eau apparut en AG, car on réclamait à un nouvel acquéreur une facture conséquente, avec une consommation « astronomique ».  Suffisamment  de copropriétaires appréciaient, dorénavant, mes interventions en AG, pour que je puisse rentrer au conseil syndical. L’office HLM effectuait les relevés pour ses locataires  et ne payait donc que ce qu’il voulait bien payer…J’avais la preuve de cette escroquerie. Mais, entretemps, un informateur m’avait dévoilé la stratégie prévue, en cas de découverte de cette escroquerie : Des copropriétaires individuels étaient impliqués et je ne pourrais changer la comptabilité, car le règlement de copropriété requiert l’unanimité pour un tel changement … et se contenter de dénoncer était, selon ma sagesse, irresponsable, avec un syndic lié, dans un GIE, à  l’office HLM.

Il n’y avait pas que l’eau pour qualifier la  comptabilité de frauduleuse. Le syndic, sachant que je savais, essaya tout pour que mes connaissances s’arrêtent à ce stade :  La gestionnaire fut « débarquée » par le syndic. Sa successeur ne put empêcher la découverte d’une grave anomalie. Je fus reçu, chez le syndic, par un des directeurs. La gestion ne fut pas changée, mais la gestionnaire fit l’objet d’une « surveillance tatillonne » aide bienveillante de la part d’un jeune cadre supérieur, promis à un bel avenir, embauché récemment. Je découvris plus tard, sa principale « compétence » : Son frère était le notaire, chargé de la vente des appartements de notre copropriété, appartenant à l’office HLM….

Mais cela ne suffit pas et le syndic jetât l’éponge. Une copropriétaire nous recommanda FONCIA, nous choisîmes FONCIA dans le but d’éliminer toute comptabilité frauduleuse. Cela commença très bien avec une gestionnaire débutante, mais extrêmement compétente, mais le retour de la gestionnaire titulaire me fit comprendre que FONCIA ne cherchait pas à éliminer la comptabilité frauduleuse, mais seulement à la cacher pour en tirer profit.

Je décidais alors, d’en faire une expérience de recherche-intervention.

Cela a fait l’objet de plusieurs articles sur les pratiques de FONCIA, en me gardant bien d’écrire sur le sujet de l’escroquerie sur le poste eau. Ce n’est que le 27/01/2023, que j’ai révélé aux copropriétaires son existence et la tentative de FONCIA de la cacher pour s’en approprier entièrement le bénéfice. Mais je continuais à ne pas dévoiler le mécanisme complet de l’escroquerie pour obliger Foncia à s’en charger, et il s’en chargea :   Dans les documents comptables, qu’il a envoyé au conseil syndical, pour préparer la clôture des comptes, figure une régularisation de près de 6000 € qu’un copropriétaire a dû rembourser, parce qu’il ne payait pas sa consommation individuelle. 

Le mécanisme de cette escroquerie est devenu évident pour les copropriétaires : Les copropriétaires payent une première fois une avance de trésorerie (illégale car trop élevée) qui doit être compensé par la somme des paiements par chaque copropriétaire de leurs consommations individuelles.

Si des copropriétaires ne payent pas leurs consommations, ce sont les autres qui payent pour lui. Et ils ont compris l’ampleur de cette escroquerie (6000 € pour un appartement et pour quelques années, alors que pendant des années, ce furent des dizaines d’appartements…. !).

Il était essentiel que je garde pour moi le mécanisme complet de l’escroquerie pour contrer la tentative de FONCIA de désigner un bouc émissaire coupable (il nomme le copropriétaire régularisé) pour l’AG et ainsi tenter de passer pour « innocent » aux yeux des copropriétaires et ainsi garder les  deux piliers qui permettent cette escroquerie  :

1. Avances de trésorerie.
2. Traitement des appels de fonds individuels hors comptabilité de la copropriété et refus de répondre à des questions exprimées collectivement par l’AG ou le conseil syndical.

Il a exprimé cette volonté de pérenniser ce système, lors de la réunion du conseil syndical, où il a aussi découvert les offres de deux syndics concurrents. Il a affiché sa détermination  à rester syndic de notre copropriété et est prêt à « tout » pour ce faire : Contreproposition, contact individuel des copropriétaires (déjà pratiqué envers des membres du conseil, avant la réunion de clôture).

Réussirait ’il ? Cette question, qui obsède FONCIA LYON, n’a pas grand intérêt pour la recherche, aussi je n’attends pas la réponse pour publier cet article qui sera la base de futurs article à venir.

FONCIA était incapable de me fournir les justificatifs mais en me permettant d’étudier tous les relevés, je pus m’apercevoir que, pour les besoins de sa comptabilité (année civile), l’imputation de la consommation individuelle d’eau se fait à partir de relevés estimés en novembre, par une société payée par la copropriété. L’avance de trésorerie est donc injustifiée, « FONCIA voulait cacher l’escroquerie pour s’en approprier entièrement le bénéfice. »

En plus, FONCIA fournit le contrat d’entretien de chaudières. J’avais alerté FONCIA, sur ce poste, en juillet 2022, car la précédente gestionnaire avait donné, par écrit, un chiffre de chaudières entretenues supérieur à celui servant à déterminer le montant par chaudière (et par copropriétaire).

Avec ce contrat, nous (le conseil syndical et moi) découvrons que le chiffre de chaudières entretenues est  supérieur à celui donné, par écrit, par la précédente gestionnaire.  Nous découvrons aussi, que cette escroquerie date de 2016 et que l’ancien syndic l’a initié. Mais FONCIA avait, par la précédente gestionnaire, diminué le nombre de chaudières entretenues, tout en maintenant le même montant global. Et, la précédente gestionnaire assurait, par écrit, qu’aucun changement sur ce contrat n’avait eu lieu (le règlement de copropriété implique que tout changement de ce contrat soit validé par une AG. Enfin, cerise sur le gâteau, le bénéficiaire de ce changement est connu : Il s’agit de l’office HLM dont son représentant siège au conseil syndical.

FONCIA a par ailleurs, donné des signes contradictoires : Appels de fonds de sommes supplémentaires pour certains copropriétaires.

L’AG sera donc passionnante à observer : Que va faire FONCIA ? l’office HLM ? Le conseil syndical (par cette révélation, FONCIA le rend de facto, coresponsable) ? Un des membres de ce conseil y est entré en 2021, car il avait confiance dans les dires de la précédente gestionnaire. Ses compétences et ayant  obtenu la confiance de FONCIA, lui avait permis de nous (le conseil syndical et moi) fournir des informations précieuses. Il avait, ainsi, pu nous expliquer la nouvelle comptabilité sur le poste eau, que FONCIA pratiquait soudainement, sans n’avoir informé ni le conseil syndical, ni l’AG.