J’ai relayé cet article sur LINKEDIN pour connaitre les avis de professionnels (et les réactions d’ « amateurs ») sur le refus du nouveau syndic de corriger la comptabilité frauduleuse. Était il dû à une incompétence comptable ou à une complicité avec l’ancien syndic ?
Les commentaires et les réactions (publiques et sur messagerie privée) m’ont fait conclure à une incompétence comptable de la gestionnaire et de son supérieur, et plus grave, son service comptable local ne peut agir, à cause d’une centralisation excessive, et d’un système comptable trop simplifié où les contrôles par poste ne semblent pas exister.
Le « business plan » des syndics professionnels imitent ceux de toutes les entreprises du secteur financier : Back Office atrophié et gestionnaire, gérant un nombre de copropriétés gigantesque (celle de notre copro en a + de 50), aidé (« coaché ») par un manager forcément « bienveillant ». (C’est la raison de la publication de cet article sur le site de l’association de victimes de souffrance au travail)
Voici le risque (peu fréquent) mais aux conséquences dévastatrices, quand il survient. Patrons des grands groupes, qui absorbez de plus en plus des syndics mesurez, avec, d’une part, le mail ci-dessous, envoyé hier à la gestionnaire et à son supérieur, avec copie aux copropriétaires, d’autre part, si vous souhaitez en savoir plus, les extraits du nouveau témoignage au Procureur de la République, que je viens d’envoyer.
Mail :
« Je n’aurais jamais pensé envoyer un nouveau témoignage au Procureur de la République. Je pensais qu’envoyer mon décompte individuel vous ferait comprendre aussitôt le mécanisme de répartition comptable frauduleuse mis en place par l’ancien syndic, sur le poste entretien des chaudières.
Incroyable, votre groupe ne possède pas les compétences suffisantes dans son agence lyonnaise.
Je détaille le mécanisme dans ce témoignage et mets en copie les copropriétaires qui comprendront, en même temps que vous.
La suite. Je ne paierai pas les charges concernant les chaudières et la VMC, tant que vous n’aurez pas distingué ce qui est de la VMC et des chaudières. Pour les chaudières, tant que vous n’aurez pas distingué les contrats P3 des contrats P2. Et que vous ayez fourni le contrat PROXISERVE avec le nombre et le type de prestations avec le projet de répartition comptable à discuter en AG. Cette AG, si elle est extraordinaire sera à vos frais exclusifs.
Bien entendu, j’exige le remboursement des sommes perçues en trop.
Dans de telles conditions, vous ne pouvez me poursuivre, au nom du syndicat des copropriétaires. Plus tôt vous prendrez conscience de la situation ridicule où vous vous êtes tombée de vous-même, plus vite vous en sortirez. »
J’ai acquis un appartement dans une copropriété, dont le Maître d’ouvrage de la construction avait été l’office public d’HLM de la ville (au fil des changements de loi, celui-ci a été absorbé dans un office d’un territoire métropolitain). Cet office a vendu des appartements, mais son poids dans la copropriété reste considérable (environ le tiers).
Avant la vente d’une partie de ces appartements, l’office nous « poussa » conseilla de choisir un syndic et l’AG suivit son conseil. En 2016, je rentrais dans le conseil syndical et en prit la présidence.
Ce qui me motiva, c’est de pouvoir aller plus loin dans la vérification de la comptabilité, que je savais frauduleuse. Je connaissais le mécanisme de comptabilité frauduleuse : d’une part, un règlement de copropriété, définissant une répartition officielle, avec des tantièmes par lot pour des dépenses générales des charges de la copropriété et des tantièmes pour les dépenses par allée ; d’autre part, une répartition comptable différente, aboutissant à ce que des copropriétaires d’une allée paient des charges d’une autre allée. Je soupçonnais que cette double répartition était réalisée au profit de l’office HLM. Mais l’ancien syndic savait que je savais et prit la précaution de ne jamais faire payer des travaux par une seule allée. J’ai découvert, cependant, une anomalie comptable énorme, lorsque, lassé des explications que le conseil syndical lui demandait, il préféra se retirer.
Les investigations, menées avec le nouveau syndic me conduisit à envisager le dépôt d’une plainte. Mais, à l’évocation de cette plainte, le comportement de la gestionnaire du nouveau syndic devint ambigu. Elle s’y opposa, aussi je la déposai moi-même. J’avais le droit, car elle avait exprimé son opposition par écrit. Cette plainte fut validée en AG, le 8 octobre 2020. A la retraite depuis octobre 2021, je me suis consacré, dans la copropriété, à cette mission, car l’attitude du nouveau syndic vis-à-vis de cette plainte, était de plus en plus ambigüe.
L’article https://2avsto.fr/2022/04/26/voyage-dans-le-cerveau-dun-autiste-chercheur-pour-voir-sa-decouverte-comment-reveler-les-agissements-dun-syndic/ raconte la manière dont j’ai contourné l’obstacle, représenté par l’ambigüité du nouveau syndic. En janvier 2022, j’envoyais un courrier de rajout de points à l’ODJ, signifié par huissier. Il refusa d’inscrire ces points à l’ODJ. Mais le but de cette demande de rajout étant de faire parvenir à tous les copropriétaires ce courrier avec l’ODJ. Je l’envoyais moi-même.
L’année dernière, une allée, la 5, avec un appartement de l’office HLM, vota des travaux. Si mes soupçons étaient justes, un copropriétaire d’une autre allée que la 5 recevrait des appels de fonds concernant l’allée 5, et compte tenu des termes employés dans la signification, devrait me contacter. Et ce fut le cas.
Le courrier signifié par huissier atteignit finalement un double résultat :
- Monsieur L., cadre dirigeant du nouveau syndic, demanda à me rencontrer et me remit copie de fausses factures, émises par l’ancien syndic.
- La société P., cabinet médical de l’allée 3 m’apprit qu’elle recevait des appels de fonds pour les travaux de l’allée 5.
Le nouveau syndic ne fit rien pour régulariser la situation et programma une AG, comme si de rien n’était, le 16 juin 2022.
Une semaine avant, ce fut la panique, et la régularisation eut lieu le 14 juin
Cette lettre « aimable » fut accompagné d’un tableau de répartition, preuve, qui manquait, d’une comptabilité frauduleuse par l’ancien syndic
La (demi) surprise fut le refus, à l’AG 2022, du nouveau syndic de corriger cette comptabilité, léguée par l’ancien syndic et qu’une AG (2020) avait qualifiée de frauduleuse.
Cela signifie, puisque je donne, par mon témoignage auprès du Procureur de la République , des éléments de preuve pour dévoiler le mécanisme de la comptabilité frauduleuse mis en place par l’ancien syndic, qu’une solidarité existe entre les syndics et que cette « solidarité » ou la peur de représailles de cet ancien syndic, puissant sur la scène lyonnaise est plus forte que la crainte de la justice ou du regard de la société.
Ces révélations seront-elles un coup de tonnerre dans le monde de l’immobilier Lyonnais et des syndics professionnels?
Où feront elles pschitt, comme le dirait Jacques CHIRAC?
L’avenir le dira, mais j’écris au nouveau syndic: « ….si vous contestiez mon témoignage, je vous invite à le faire auprès du Procureur. Le corollaire étant que si vous ne faites pas part au Procureur de vos observations, vous considérez mon témoignage incontestable… »
l’Association d’aides des victimes de souffrance au travail organisationnelle 
Rhône Sônne habitat vous à fait payer pendant tout leur mandat de syndic des charges sur le local numéro 0001 (‘1 place jean moulin ) ces sommes apparaissent dans un document remis par est métropole habitat intitulé répartition des charges je suis en possession de ce document voir d’autres aussi nous n’avons jamais pu obtenir la fameuse clef de répartition des charges par allées et par logements .
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En épluchant le règlement de copropriété, j’ai pu reconstituer toutes (il y en a plusieurs) les clefs de répartition. J’ai fourni aux deux représentants d’EMH, celle qui les concerne, dont l’allée 1 avec le local 001.
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